LES SIX PILIERS DU PLACEMENT PATRIMONIAL

Critères universels d’évaluation d’un investissement

Pour résumer

On oublie trop souvent quelques règles élémentaires :
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    Il est indispensable d’évaluer objectivement toute hypothèse d’investissement ;

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    Il n’existe pas d’investissement idéal, encore moins de placement miraculeux ;

  • flèche droite

    Le rendement est trop souvent le seul critère étudié d’un placement ;

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    Le Livret A n’est pas un outil d’investissement ;

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    L'investissement immobilier n'est pas une martingale miracle.

La vie est pleine de compromis

On nous demande souvent quel est le placement idéal. La réponse est simple : il n’y en a pas. Une personne vous affirmant le contraire est un menteur sans vergogne.

De la même manière qu’il est difficile, voire impossible, de comparer deux placements puisqu’ils sont souvent incomparables car trop différents de par leur nature.

Pour vous aider à choisir la solution vers laquelle vous tourner selon votre situation, nous avons défini six piliers à analyser et à prendre en compte pour évaluer un potentiel investissement. Ces critères ne sont qu’une aide à la réflexion ; ils sont pour parties subjectives et peuvent s’influencer entre eux.

Chaque opportunité d'investissement doit s'analyser selon six critères ; le rendement, la fiscalité, les frais, le risque, la liquidité et l'horizon de placement.

Le rendement est les gains qu’on obtient grâce à un investissement. C’est le rapport entre le montant de l’investissement et les revenus qui sont générés. Il s’exprime généralement en pourcentage annuel.

Il existe de nombreuses façons de le calculer, ce qui peut rendre les comparaisons difficiles. Je vous conseille donc de toujours prendre la même base : le rendement avant imposition personnelle.

C’est le pilier central de l’investissement. Il est largement influencé par certains autres piliers comme le risque, l’horizon de placement ou les frais. En effet, un placement très risqué ou un placement dont il est difficilement possible de récupérer son argent facilement aura un rendement potentiel plus élevé.

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Voici un exemple des termes utilisés pour calculer le rendement d’un investissement.

Hypothèses :

Montant d’investissement : 10.000 €

Frais d’entrée : 2 % en sus, soit 200 €

Frais de sortie : 0 %

Gains des investissements après deux ans (avant impôt personnel) : 1.500 €

Rendement → Plus-value rapportée au montant de l’investissement : 15 %

Rendement annualisé → Plus value annualisée rapportée au montant de l’investissement : ~ 7,24 %

Taux de Rendement Interne, sur 2 ans → Plus-value annualisée incluant l’ensemble des frais : ~ 6,30 %

Que de termes différents pour dire la même chose !

Le risque d’un investissement peut être considéré de deux façons :

  • Le risque de perte en revenu : la fluctuation du rendement dans le temps,
  • Le risque de perte en capital : le fait de ne pas récupérer la totalité de l’investissement initial.
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Ces dernières années les réglementations pour la protection de l’investisseur ont introduit de multiples standardisations visant à limiter et mieux expliciter les risques, ainsi qu’une échelle généralisante les risques sur sept niveaux : l’indicateur SRRISynthetic Risk and Reward Indicator. Cette échelle prend aussi en compte d’autres piliers, tels que la liquidité de l’investissement.

En dépit de ces avancées, ce pilier reste subjectif pour l’investisseur particulier qui a souvent une approche très personnelle du niveau de risque d’un produit. Cette approche très personnelle est souvent parasitée par l’appétence au risque d’investisseur, ainsi que par une méconnaissance de l’univers de l’investissement.

Trop souvent négligée lors du choix de l’investissement, la fiscalité peut faire fortement diminuer les revenus net in the pocket d’un placement, et particulièrement en France où elle est la plus importante mondialement.

Il est pourtant possible de minimiser son impact dans de nombreux cas en ayant recours à un montage ou une enveloppe fiscale appropriée au moment de l’acquisition. Par exemple :

  • Une assurance-vie,
  • Un contrat de capitalisation,
  • Un Plan d’Epargne en Actions,
  • Une société fiscalement opaque,
  • Une loi d’incitation fiscale ou changement catégoriel d’imposition,
  • Un démembrement de propriété.

La liquidé d’un placement évalue la possibilité de sortir de l’investissement à tout autre moment que le terme prévu. Et si c’est le cas, sous quels délais et à quelles conditions (recherche de contrepartie, coûts de sortie éventuels, etc…).

La plupart des placements impliquent une liquidité limitée, voire nulle. En effet, le fait que les sommes soient investies pour une longue durée est corollaire à la génération de performance. On comprend donc facilement qu’on ne peut pas avoir une performance en investissant dans une start-up pour 48 heures, ou dans de l’immobilier parisien pour trois semaines.

C’est la durée nécessaire pour que l’investissement puisse dégager le rendement attendu. Quand le placement arrive à son terme, il peut alors être reconduit ou clôturé. Cet indicateur est à considérer au moment de l’investissement initial, car il peut varier pour un même produit en fonction des circonstances économiques.

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Trop souvent, l’investisseur inexpérimenté viendra clôturer prématurément un placement en baisse sans attendre le regain, alors que la baisse est indispensable dans un cycle financier. Si un placement en actions européennes est conseillé sur 8 ans, c’est bien parce qu’un cycle dure environ 5 ans. En plaçant sur une durée plus longue que la période de référence, on peut maîtriser son point de sortie et donc sa performance.

Chaque investissement comporte des frais. Il en existe deux grandes familles :

  • Des frais ponctuels : à l’acquisition ou à la cession, lors d’un arbitrage, pour intéresser le gestionnaire à la performance générée…
  • Des frais récurrents : frais de gestion du contrat, frais de gestion du fond…

Il est important de bien les estimer avant d’investir puisqu’ils impactent le rendement prévu. Si les rendements sont variables et jamais garantis, il est en revanche rare qu’un frais soit flexible, à l’exception des frais dits de carried-interest, souvent caractéristiques des investissements de Private-Equity.

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Vous souhaitez vous générer un complément de revenus, par exemple pour préparer votre retraite. L’objectif de placement est donc long. Un placement en parts de SCPI est identifié comme pertinent. En l’occurrence, investir au sein d’une assurance-vie, enveloppe d’investissement permettant de liquider à tout moment son investissement en contrepartie de frais annuels sera à priori non pertinent. Pourquoi payer des frais annuels – et donc nuire à la performance – pour revendre à tout moment si vous prévoyez un investissement à 15 ans au moins ?

Prenons l’exemple du Livret A. C’est le livret d’épargne favori des français.

Il reçoit une note de 10/10 pour cinq piliers du placement :

  • Aucun frais,
  • Aucune fiscalité,
  • Un horizon de placement de quinze jours (les intérêts sont comptabilisés par quinzaine),
  • Une liquidité immédiate,
  • Un risque nul (les fonds et le rendement sont garantis par l’État).

En revanche, il reçoit une note de 1/10 pour un des piliers du placement : le rendement.

Le rendement du Livret A a toujours été plus faible que l’inflation. Donc on gagne de l’argent mais on perd en pouvoir d’achat.

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L’analyse des six piliers du Livret A fait ressortir son intérêt : l’épargne de précaution. On a accès immédiatement à l’argent placé sur le livret, sans risque et sans frais. Le Livret A est donc un matelas de sécurité parfait pour les coups durs. On peut également l’utiliser comme un placement en attente. Mais vous l’aurez compris, son faible rendement n’en fait pas un moyen d’investissement. Il ne faut donc pas y placer l’entièreté de son patrimoine. Personne n’est jamais devenu riche en investissant sur un Livret A.

La France est championne du monde de l’investissement immobilier. Les Français trouvent la pierre rentable et sécurisée. Pourtant, les rendements ne sont pas toujours attractifs.

Il est donc intéressant d’analyser l’investissement immobilier avec les six piliers du placement pour mieux le comprendre.

  • Le rendement des placements immobiliers

La majorité des placements immobiliers plafonnent à 5 % de rendement avant fiscalité. C’est-à-dire avant déduction de l’imposition sur le revenu (généralement entre 30 et 45 %) et des prélèvements sociaux (17.2 % !). Autant dire qu’il ne reste plus grand chose après l’impôt. Cela rappelle l’importance de bien considérer l’imposition dès l’origine de son investissement.

Même si le rendement varie selon l’investissement, attention à ceux qui vous vendent des taux allant jusqu’à 25 % ! Ces cas sont en pratique très rares. Ils demandent souvent des conditions particulières comme faire les travaux soi-même à un taux horaire valorisé à zéro euro. Et, soyons honnêtes, si quelqu’un déniche une vraie pépite à 25 % de rendement, il y investira lui-même.

Ce rendement est en pratique largement améliorable en ayant recours à l’effet de levier bancaire. En investissant avec l’argent de la banque, on minimise ainsi les sommes apportées de notre poche et améliore ainsi drastiquement le rendement sur fonds propres.

  • Le risque des placements immobiliers

Loyers impayés, travaux imprévus, perte de valeur du bien, évolution de la fiscalité, de la législation ou des conditions de location. Il existe de nombreux risques lors d’un investissement immobilier.

Exemple : on peut citer l’encadrement des loyers à Paris qui représente jusqu’à 50 % de perte sèche de revenus pour le loueur.

Statistiquement, les risques restent faibles. Par exemple, les loyers impayés représentent moins de 2 % des loyers en France. Pourtant la perte d’une partie ou de la totalité des revenus, ou bien le besoin de réaliser des travaux de rénovation lourds, sont souvent difficiles à supporter. Même si la rente n’est pas perçue, il faudra toujours rembourser son crédit.

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Les nouvelles réglementations locatives de 2023 interdisent la location d’un bien s’il est considéré comme étant une passoire thermique. Cela représente près de 40 % du parc locatif français qui se voient imposés de lourds travaux ou bien une décote importante à la revente.

  • La fiscalité des placements immobiliers

La fiscalité en immobilier varie beaucoup selon le montage sélectionné. On retiendra tout de même deux points importants :

  • L’optimisation fiscale sur un achat immobilier est facilitée par de nombreux montages envisageables. Au cas par cas, à valider avec un professionnel.
  • La majorité des investissements immobiliers est imposée dans la catégorie par défaut des revenus fonciers. C’est de loin la pire avec jusqu’à 62.2 % d’impôt sur les revenus immobiliers.
  • La liquidité des placements immobiliers

La liquidité est dans la moyenne haute des investissements avec une moyenne à 100 jours. Si elle peut être plus courte, notamment en région parisienne, elle peut néanmoins être beaucoup plus longue en province, ou bien si l’acheteur a des difficultés pour trouver un prêt.

  • L’horizon de placement des placements immobiliers

L’horizon de placement en immobilier est très variable selon la nature de l’investissement. On peut tout de même retenir une durée minimale de 5 ans. Dans la majorité des cas, l’horizon de placement est de 8 à 10 ans.

C’est donc une durée bien plus importante que pour un placement financier qui peut être investi pour quelques semaines au minimum.

  • Les frais des placements immobiliers

Ils sont dans la moyenne supérieure. 8 % de frais de notaire sont inévitables à l’achat (réduits à 2 % dans le neuf !). L’entretien et la gestion courante du bien viennent s’ajouter par la suite.

Conclusion : Faut-il investir dans l’immobilier ?

Après cette analyse, il apparaît erroné de considérer l’investissement immobilier comme le placement miracle. Son rendement est moyen, il est fortement taxé et il nécessite un horizon de placement lointain.

Pourtant, c’est un placement phare pour beaucoup d’investisseurs étant donné son aspect de rente et son risque non moindre, mais plus intelligible et concevable pour un non-initié, mais néanmoins significatif dans les – rares – cas où il se réalise.

La clé est donc de le réaliser en parallèle d’autres investissements, venant combler ses lacunes. Comme souvent en gestion de patrimoine, l’importance c’est la diversification. On ne le répètera jamais assez.

Quel que soit votre montant d’investissement, passer par un conseiller en gestion de patrimoine vous enlèvera quelques épines dans le pied, vous pouvez en découvrir plus sur son rôle et sur ses obligations professionnelles.

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