La France est championne du monde de l’investissement immobilier. Les Français trouvent la pierre rentable et sécurisée. Pourtant, les rendements ne sont pas toujours attractifs.
Il est donc intéressant d’analyser l’investissement immobilier avec les six piliers du placement pour mieux le comprendre.
- Le rendement des placements immobiliers
La majorité des placements immobiliers plafonnent à 5 % de rendement avant fiscalité. C’est à dire avant déduction de l’imposition sur le revenu (généralement entre 30 et 45 %) et des prélèvements sociaux (17.2 % !). Autant dire qu’il ne reste plus grand chose après l’impôt. Cela rappelle l’importance de bien considérer l’imposition dès l’origine de son investissement.
Même si le rendement varie selon l’investissement, attention à ceux qui vous vendent des taux allant jusqu’à 25 % ! Ces cas sont en pratique très rares. Ils demandent souvent des conditions particulières comme faire les travaux soi-même à un taux horaire valorisé à zéro euro. Et, soyons honnêtes, si quelqu’un déniche une vraie pépite à 25 % de rendement, il y investira lui-même.
Ce rendement est en pratique largement améliorable en ayant recours à l’effet de levier bancaire. En investissant avec l’argent de la banque, on minimise ainsi les sommes apportées de notre poche et améliorons ainsi drastiquement le rendement sur fonds propres.
- Le risque des placements immobiliers
Loyers impayés, travaux imprévus, perte de valeur du bien, évolution de la fiscalité, de la législation ou des conditions de location. Il existe de nombreux risques lors d’un investissement immobilier.
Exemple : on peut citer l’encadrement des loyers à Paris qui représente jusqu’à 50 % de perte sèche de revenus pour le loueur.
Statistiquement, les risques restent faibles. Par exemple, les loyers impayés représentent moins de 2 % des loyers en France. Pourtant la perte d’une partie ou de la totalité des revenus, ou bien le besoin de réaliser des travaux de rénovation lourds, sont souvent difficiles à supporter. Même si la rente n’est pas perçue, il faudra toujours rembourser son crédit.
- La fiscalité des placements immobiliers
La fiscalité en immobilier varie beaucoup selon le montage sélectionné. On retiendra tout de même deux points importants :
- L’optimisation fiscale sur un achat immobilier est facilitée par de nombreux montages envisageables. Au cas par cas, à valider avec un professionnel.
- La majorité des investissements immobiliers est imposée dans la catégorie par défaut des revenus fonciers. C’est de loin la pire avec jusqu’à 62.2 % d’impôt sur les revenus immobiliers.
- La liquidité des placements immobiliers
La liquidité est dans la moyenne haute des investissements avec une moyenne à 100 jours. Si elle peut être plus courte, notamment en région parisienne, elle peut néanmoins être beaucoup plus longue en province, ou bien si l’acheteur a des difficultés pour trouver un prêt.
- L’horizon de placement des placements immobiliers
L’horizon de placement en immobilier est très variable selon la nature de l’investissement. On peut tout de même retenir une durée minimale de 5 ans. Dans la majorité des cas, l’horizon de placement est de 8 à 10 ans.
C’est donc une durée bien plus importante que pour un placement financier qui peut être investi pour quelques semaines au minimum.
- Les frais des placements immobiliers
Ils sont dans la moyenne supérieure. 8 % de frais de notaire sont inévitables à l’achat (réduits à 2 % dans le neuf !). L’entretien et la gestion courante du bien viennent s’ajouter par la suite.
Conclusion : Faut-il investir dans l’immobilier ?
Après cette analyse, il apparaît érroné de considérer l’investissement immobilier comme le placement miracle. Son rendement est moyen, il est fortement taxé et il nécessite un horizon de placement lointain.
Pourtant, c’est un placement phare pour beaucoup d’investisseurs étant donné son aspect de rente et son risque non moindre, mais plus intelligible et concevable pour un non-initié, mais néanmoins significatif dans les – rares – cas où il se réalise.
La clé est donc de le réaliser en parallèle d’autres investissements, venant combler ses lacunes. Comme souvent en gestion de patrimoine, l’importance c’est la diversification.